- - Nelson Nór - Consultoria e Engenharia de Avaliações -

Com o advento da Lei 11.605, de 12 de julho de 1994, que possibilitou a construção de condomínios horizontais em zonas estritamente/predominantemente residenciais (Z.1/Z.2) da cidade de São Paulo – nincho de mercado imobiliário “favorecido” pela insegurança nossa de cada dia e aproveitado com criatividade por diversas construtoras – vem se tornando cada vez mais comum a necessidade de se proceder à avaliação de unidades residenciais integrantes destes empreendimentos.

Nestes casos, o emprego dos métodos tradicionais para avaliação de residências unifamiliares - método dos Preços de Custo de Reprodução (terreno + custo das construções + vantagem da coisa feita) e o método dos Preços de Venda (terreno + valor de venda das construções), fica (conceitualmente) prejudicado. Primeiro, porque não há, propriamente, um mercado de venda de terrenos; nestes conjuntos residenciais os lotes são todos edificados, ou seja, comercializam-se as residências. Depois, porque, além da área do lote (privativa de terreno), as unidades detém áreas de uso comum, tanto de terreno como de construção, dificultando o cálculo do valor de cada componente.

- O formato, ocupação e aproveitamento dos lotes mostram-se proporcionais entre si, de maneira padronizada;

Em função da padronização e proporcionalidade dos terrenos, entre si e em relação à ocupação dos mesmos pelas construções, verifica-se que as influências das diferenças de testada e profundidade não são significativas nos preços praticados ou, então, tais influências estão computadas no porte da área do terreno privativo da unidade;

- O preço das unidades variam em função do padrão de acabamento e porte das áreas privativas de terreno e construção; eventualmente da localização da unidade no interior do Conjunto Residencial;

Estas premissas ensejam que, à semelhança da avaliação de unidades em conjuntos verticais (apartamentos), e também na avaliação de aluguéis de unidades isoladas, deve-se proceder a avaliação destas residências comparando-se os preços globais (terreno e benfeitorias) das mesmas e distinguindo, para fins de homogeneização, a Parcela - Terreno e a Parcela - Construção que, teoricamente, cabem a cada unidade.

- Determinar a Parcela Terreno com base em unitário estimado (por exemplo, o unitário médio advindo dos comparativos - Critério Residual) já que a influência do m2 de terreno, no resultado final, mostra-se restrita e relativa;

- Cálculo da Parcela Construção com base no estudo Edificações Valores de Venda;

A expressão para cálculo do fator de transposição relativo à cada elemento de pesquisa será:

Ic : Índice relativo ao padrão da construção (fator multiplicativo do estudo Edificações...)

O método direto, assim empregado, tem produzido resultados representativos da médiapraticada pelo mercado imobiliário, como pudemos verificar com base na comparação dos resíduos advindos do confronto entre o valor de campo e o valor calculado, para cada elemento pesquisado.

Quando é possível estabelecer, com relativa precisão, o unitário de terreno, verifica-se que os resultados obtidos através dos métodos tradicionais (nos quais o valor do imóvel advém da soma do terreno mais a construção), não são muito diferentes dos produzidos pelo método direto. No estudo de um caso real, para uma amostra com cinco elementos comparativos, foram verificados os seguintes resíduos na aplicação dos dois critérios (método dos preços de venda, com auxílio do estudo Edificações e método comparativo direto, respectivamente):

Em caso contrário – quando não se dispõe de informações para estimativa do unitáriodeterreno - constata-se vantagem e maior precisão no emprego do método direto ora proposto. Tal se dá em função da restrita erelativa influência do unitário de terreno novalor final do imóvel, de modo que variações nopreço do m2 de terreno praticamente não alteram o resultado final. Nos critérios tradicionais, ao contrário, a variação do unitário de terreno acarreta diferenças significativas no valor do imóvel. A tabela que segue, extraída de um estudo de caso real (adiante indicado), ilustra o exposto.